TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ ALANINA YÖNELİK YASAL DÜZENLEMELERİ ÖNEMSİYOR VE TAKİP EDİYORUZ

05 Şubat 2019 tarih ve 30677 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanan 30 no`lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi`nin 16-23 maddeleri uyarınca yapılan yasal düzenleme ile ülkemizdeki kamu kurum ve kuruluşları içerisinde en çok harita mühendisinin istihdam edildiği ve hizmet yürüttüğü, meslek ve sektörümüz açısından önemli bir kurum olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) uhdesinde yeni bir yapılanma ve görev tanımıyla "Taşınmaz Değerlemesi" alanına yönelik önemli düzenlemeler yapılmıştır.

 

Ülkemiz ve meslek alanımız açısından önemli bir adım olan bu yasal düzenleme, beraberinde bundan sonraki süreçte harita-kadastro/geomatik hizmet sektörü açısından da hiç kuşkusuz yeni bir ivmelenme sürecini oluşturacaktır. Ülkemizde SPK lisanslı gayrimenkul (taşınmaz) değerleme uzmanlarının önemli ve büyük bir bölümünü harita/geomatik mühendisleri oluşturmaktadır.

 

Bu nedenle Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası olarak üye ve meslektaşlarımızın temel uzmanlık alanlarından birisi olan Taşınmaz Değerlemesi alanına yönelik atılan bu olumlu adımın nitelikli ve sürdürülebilir olarak yapılandırılması ve işletilmesi sürecinde her türlü katkıyı sağlayacağımızı belirtirken, konunun bilimsel ve teknik yönden uluslararası satndartlar kapsamında ele alınması yönündeki görüşlerimizi kamuoyu ile paylaşmak isteriz:

 

1. Kararnamenin 19`uncu maddesi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde ‘Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı` kurulmuştur. Tarihsel açıdan kadastro ile doğrudan ilişkili olan taşınmaz değerlemesinin, uzman ve deneyimli personeli ile köklü kurumsal yapıya sahip TKGM`nin sorumluluğuna bırakılması olumlu bulunmuştur.

 

2. Kararnamenin 20`nci maddesi Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının görevlerini tanımlamaktadır. Bu görevlerden birincisi "Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamakdır" şeklindedir (mad. 20, (e), 1). Bu ifadede geçen ‘değer bilgi merkezleri` ifadesi ile neyin kastedildiği anlaşılamamıştır. Ayrıca, ‘taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek` görevinin iddialı bir görev olduğu düşünülmektedir. (Toplu) Taşınmaz değerlemesi ile her cadde ve sokak için farklı matematiksel modeller ve farklı değişkenler ile farklı anlamlılık düzeylerinde sonuçlar üretebileceği, farklı değerleme modelleri ve veri setleri ile kestirilen değerlerin toplum tarafından anlaşılamayabileceği, kestirilen değerler üzerinden yapılacak idari işlemlerin (örn.; kamulaştırma, kentsel dönüşüm, imar uygulamaları, vergilendirme vb.) uyuşmazlıkları arttırabileceği değerlendirilmektedir.

 

3. Taşınmaz değerlemesi; coğrafi, hukuki, fiziksel, çevresel ve ekonomik verilere gereksinim duyar. TKGM bunlar içinde sadece coğrafi (kadastro) ve hukuki (tapu sicili) verilerinin üretimi ve kayıt altına alınmasından sorumludur. Ülkemizde kadastro, tapu sicili ve adres sicili dışında taşınmazlara ilişkin veriler içeren ulusal sicil veya veri tabanları bulunmamaktadır. Örneğin; cins değişikliği yapılmamış taşınmazlar veya yasadışı yapılar içeren taşınmazların yapı bileşenlerine ilişkin verilerin kaydedildiği ulusal bir envanter bulunmamaktadır. Bu durumda, üzerinde yapı olup olmadığı bilinmeyen taşınmazlara, üzerinde yapı olduğu bilinse de yapının nitelikleri (örn.; alanı, türü, kullanım türü, yaşı) bilinmeden nasıl değer takdir edilecektir. Bu ve benzeri veri problemlerinden ötürü, TKGM`nin toplu değerleme yöntemleriyle değer belirleme açısıdan zorluklar yaşayacağı düşünülmektedir.

 

4. Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı toplu değerleme yapma yerine (toplu) ilk aşamada değerleme sistemini etkinleştirecek sicil ve veri tabanlarının geliştirilmesine odaklanmalıdır. Bu bağlamda pek çok ülkede bina ve bağımsız bölümlere ilişkin hukuki, geometrik ve yapısal verilerin kayıt edildiği kamu sicillerinin (örn., İsviçre`de Federal Register of Buildings and Dwellings, Danimarka`da Register of Building and Dwellings in Denmark, Hollanda`da The Key Register on Buildings) ülkemizde de kurulmasına yönelik çalışmalar yapılmalıdır.

 

5. Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı, toplu değerleme yapma yerine ayrıca ‘değer haritalarının üretilmesi ve güncellenmesi` (mad. 20, (e), 1) ile ‘istatistikler ve raporlar yayımlama` (mad. 20, (e), 4) görevlerine ağırlık vermelidir. Bu görevler, HABITAT III- Yeni Kentsel Gündem  belgesinin önerdiği taşınmaz değerlerindeki değişimlerin izlenmesine yönelik öneriler ile örtüşmektedir (md. 104). Ancak bu görevlerin gerçekleştirilmesi için taşınmaz birimlerinin devir işlemlerine ilişkin doğru verilere gereksinim duyulur. Ülkemizde taşınmaz (ör., parsel, bağımsız bölüm) esasıyla tutulan tapu sicili bu gereksinime yanıt vermemektedir. Örneğin; tapu sicilinde hisse satışı olarak görünen bir devir işleminde, devredilen nesne aslında yasadışı veya cins değişikliği yapılmamış yapılı bir taşınmazın bir bölümü veya katı olabilir. Bu nedenle devredilen nesneye ilişkin verilerin kaydedildiği envanterlere gereksinim duyulur. Pek çok ülkede taşınmaz birimlerinin devir işlemlerine ilişkin verileri tutulduğu özel sicil ve veri tabanları (örn.; Danimarka`da Satış ve Değerleme Sicili, Almanya`da Satış Fiyatları Koleksiyonu, Slovenya`da Satış Fiyatları Sicili) geliştirilmiştir. Ülkemizde de oluşturulması önerilen, taşınmaz esası yerine adres esası üzerinden tutulacak böylesi bir sicil ile yasal / yasadışı tüm taşınmaz birimlerinin gerçekleşmiş devir bedelleri ve devir işlemlerine ilişkin verilerin (örn.; devir türü, devir tarihi) kayıt altına alınabileceği, bu verilere dayalı olarak endeks ve istatistiklerin üretilebileceği düşünülmektedir.


Basına ve kamuoyuna saygı ile duyuruyoruz.

 

TMMOB
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası
Şubat 2019


Yukarı Çık