ARTILARI VE EKSİLERİ İLE ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİK HAKKINDA

 

04.07.2019 tarih ve 7181 sayılı "Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun"un 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanması üzerine bu kanun ile birlikte 3194 sayılı İmar Kanunu`nun 13, 15, 16, 18 ve 19`uncu maddeleri de yeniden düzenlenmiş olduğundan bu değişikliklere dayanılarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından "Arazi ve Arsa Düzenlemesine İlişkin Yönetmelik Değişikliği Taslağı" hazırlanması işlemi ivedilikle başlatılmış, Yönetmelik Taslağına ilişkin görüşlerimiz 29.08.2019 tarih ve 3/B15-1275 sayılı yazımız ile Müdürlüğe iletilmiş ve konuyla ilgili siz üyelerimiz de bilgilendirilmiştir.


22.02.2020 tarih ve 31047 sayılı Resmi Gazete`de Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik yayımlanmış, Yönetmelik`in taslak haline göre bazı konularda farklılıklar arz ettiği, Odamız görüşlerinin kısmen dikkate alındığı tespit edilmiştir.


Meslek alanlarımızı yakından ilgilendiren Yönetmelik kapsamında bazı düzenlemelerin olumlu olduğu; ancak bazı düzenlemelerin sıkıntılı sonuçlar doğurabileceği düşünülmektedir. Yönetmelik`teki düzenlemeleri kısaca özetlemek gerekirse:


Öncelikle Yönetmelik`in "Parselasyon planlarının onayı" başlıklı 25. maddesi ile getirilen düzenlemelerle; parselasyon planlarının harita mühendislerince hazırlanacağının ve kontrol edileceğinin yer alması mesleğimiz açısından olumlu bir gelişmedir. Ayrıca parselasyon planlarının onaylanması konusuna açıklık getirilmesinin özellikle büyükşehirler açısından yetki karmaşasını önleyecek olması ve ön askı ilanının yapılabilmesinin düzenlenmesi önem arz etmektedir.


"Düzenleme sahasındaki tescil harici alanlar" başlıklı 34. madde ile yürürlükten kalkan Yönetmelik`te yer almayan tescil harici alanların ayrıca bir işleme gerek kalmaksızın tescilinin öngörülmesi de işlem kolaylığı açısından olumlu bir düzenleme olarak değerlendirilmektedir.


Yürürlükten kalkan Yönetmelik`te imar planı olmayan yerlerde satış vaadi sözleşmesi ve özel parselasyon planlarının yapılmayacağı ifade edilmişken Yönetmelik`in "Hisseli arazi ve arsa satışı" başlıklı 36. maddesinde ‘Nazım ve imar uygulama planı` denilmesi ile uygulamaya açıklık getirilmiştir. Ayrıca imar planı bulunsa bile imar uygulaması sonucu maksimum düzenleme ortaklık payı kesildiğinde parsel hissedarlarına yapılaşmaya uygun tahsis yapılamayacak arazilerinde özel parselasyon planı, satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağının düzenlenmesinin de olumlu olduğu değerlendirilmektedir.


"Mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon planları" başlıklı 37. madde ile geri dönüşüm işlemlerinin nasıl yapılacağına ilişkin hususlara açıklık getirilmesi; mahkeme kararları sonucunda parselasyon planlarının iptali, encümen kararlarının iptali gibi verilen kararlarda yapılacak uygulamalara nasıl yön verileceğinin de açıklanmış olması önem arz etmektedir.


"Hatalı parselasyon planları" başlıklı 38. madde ile hatalı parselasyon planlarının tespit edilmesi durumunda yapılacak işlemlere ve hangi durumlarda yapılacağına ilişkin kurallara yer verilmiş olması da olumlu olarak nitelendirilmiştir.


"Tanımlar" başlıklı 4`üncü maddesinin birinci fıkrasının (p) bendinde umumi ve kamu hizmet alanlarının tanımı; bu tanıma girecek alanlar sayma suretiyle belirtilerek yapılmıştır. Ancak tanımda yer alan alanlar içerisine "… bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları..." ibaresi konularak ilgili idarelere imar planlarıyla yeni umumi ve kamu hizmet alanlarının ihdas etmesinin önü açılmıştır ve söz konusu düzenleme hukuk devletinin ilkelerinden olan belirlilik ilkesine aykırıdır.


"Umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin oluşturulması" başlıklı 5. maddenin 7. fıkrası ile büyükşehir belediyelerinin yetkileri kısıtlanmıştır. Ayrıca hem bu fıkradaki hem de 6. maddenin 3. fıkrasıyla 17. maddenin 2. fıkrasındaki düzenlemelerin bu Yönetmelik kapsamında olmadığı ve bu Yönetmelik`le düzenlenemeyeceği düşünülmektedir.


"İfraz ve tevhit işleri" başlıklı 7. maddede 3194 sayılı İmar Kanunu`nun 15. maddesinin birinci ve ikinci fıkrasına aykırı olarak koruma amaçlı imar planı bulunup da içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlarda birinci ve ikinci fıkranın uygulanmayacağı ifade edilmiştir ve düzenleme bu anlamda Kanun`a aykırılık içermektedir.


"Düzenleme ortaklık payına ait esaslar" başlıklı 14. maddenin dokuzuncu fıkrasındaki düzenlemenin ise içme suyu havzasında bulunan yerleşmeye konu olmayan alanlara özel tesis yapılabilmesinin önünü açabileceği düşünülmektedir.


"Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları" başlıklı 17. maddenin 1. fıkrasının (c) bendi ile imar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesinin sağlanacağı, asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16. maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Anılan bent incelendiğinde asgari parsel büyüklüğünün sağlanması amacıyla tahsisi ve bedele dönüştürme işlemlerinin yapılması ilgili idarenin keyfiyetine bırakılmıştır. İlgili idarece tahsis ve bedele dönüştürme işleminin yapılmaması durumunda söz konusu parsellerin hisselendirilmesi söz konusu olacağından taşınmaz sahiplerinin taşınmazı üzerindeki tasarruflarının engelleneceği ve bu durumun mülkiyet sorunlarına neden olacağı düşünülmektedir.


Yine 17. maddesinin 6. fıkrasıyla düzenleme ortaklık payı, bağış veya terk yoluyla kamuya tahsisli umumi ve kamu hizmet alanlarına bırakılan alanların, imar planı değişikliği ile umumi ve kamu hizmet alanları dışında başka bir kullanıma konu edilmesi öngörülmektedir. Bu durum da kamu kurumlarının düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği bir kamusal alanın ortak kullanımın dışında bir fonksiyon için kullanılmasına yol açacaktır ve bu düzenlemede de kamu yararının olmadığı düşünülmektedir.


Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası olarak meslek alanlarımızı ilgilendiren her mevzuyu yakından takip ettiğimizi üyelerimize bir kez daha hatırlatırken yönetmelik ile değiştirilen/eklenen/çıkarılan hükümler kapsamında bahsettiğimiz hukuka aykırılıklar hakkında yeni bir düzenlemeye gidilmesi için gerekli girişimlerde bulunacağımızı saygılarımızla bilgilerinize sunarız.


TMMOB
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası
Mart 2020

 



Yukarı Çık